GWの過ごし方
今週のお題「おうち時間2021」
コロナの感染拡大が止まらないですね。GW明けは、一体どうなるのでしょう。
コロナの感染が収束することを望みながら、自宅で過ごしております。
先日、断捨離を始めました。このブログでも報告しました。
だいぶ、洋服の断捨離進んできました。はじめはどうなることやらと思っていましたが、もう少しで終わりそうです。捨てられない気持ちも抑えることができ、ペース上がっています。
残り僅かのGW、今日は息抜きに近くの図書館へ本を借りに行きました。もちろん断捨離の本もありましたが、ここで借りてしまうと頭がおかしくなりそうだったので、あえて借りず、興味を引いた本を借りてきました。
1つは『死ぬほど読めて忘れない高速読書』です。普段、時間に追われ、本を読むことをしていない私ですが、というか読書があまり好きではなかったですが、タイトルをみて、なに、高速読書って、時間がなくてもできるかな？と思い読んでみることにしました。速読はよく聞きますが、高速読書は聞いたことがない。本当にできるのか半信半疑、というか、半疑半疑かもしれませんが。初版2019年と2年前で、ベストセラーだそうです。皆さんの中にはご存じの方も多いかもしれません。しかも、今更かよ！って思う方もいるかもしれませんが、先ほども書いた通り、普段本を読む習慣がないので、よく知りません。まずは高速で読んでみようと思います。
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今週のお題「おうち時間2021」
4月が終わり、GWに突入！
でも、日本ではコロナ感染の拡大で、緊急事態宣言、不要不急の外出は控えることと言われています⤵
昨年のGWもそうでしたが、今年もかと、感染拡大させないためには必要なこととはわかっていますが、落胆しています。コロナよ、早くいなくなれ！来年こそはGWを楽しみたい！
それでも前向きに外出せずにGWできることは何だと考えました。
せっかくの長い休み、普段できないことしようと考え、断捨離をすることにしました。
だんだん暖かくなって、そろそろ衣替え、ついでに洋服の断捨離してみようと。
そしたら出てくるわ出てくるわ、懐かしい洋服たち、ついつい手を止めて思い出にふけってしまい、あんなことあったなとか考えてしまって、余計に捨てられない。
でも、そこは心を鬼にして、思い出は心に残し、洋服たちとさようなら。
とても1日では終わりませんでした。明日も続きをしますが、一体何日かかるのやら。
ついでに家族の分も一緒に断捨離、特に子供の洋服は、小さなころを思い出して、写真まで見始めたりして止まらない止まらない。
かなり着ていない洋服あるんだなあ、と思いました。だいぶクローゼットもすっきりしそうです。洋服が終わったら、それ以外のものもやりたいと思います。
外出はできないけど、自宅でできることもっと考えてみようと思います。
家を建てるための費用はいくら
税金
家を建てるにも税金がかかります。契約書の印紙税、不動産時の登録免許税があります。印紙税は、建築請負契約書と融資金銭消費貸借契約書を作成するときに約3～5万円課税されます。また、不動産の売買契約が成立すると所有権移転登記を、新築した場合は所有権保存登記を、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記をする必要があります。このときに、登録免許税が約3～5万円かかります。
新しい家に住み始めた後は、不動産取得税、固定資産税、都市計画税が課税されます。不動産取得税は不動産取得した場合に、固定資産税は、毎年1月1日に各市町村の固定資産課税台帳に記載されている土地・建物に、都市計画税は市街化区域内にある土地・建物に、それぞれ課税されます。ただし、一定の要件に該当する住宅や土地を取得した場合は特例があり、減税されることがあります。
資金準備
住宅資金は、自己資金と住宅ローンの組み合わせで考える必要があります。①自己資金の準備、戸建て住宅を新築する場合、支払いの時期もの関係もあるので、一般的には支払額の20～30％を自己資金として用意するのが望ましいと言われています。②有利な金利、金利水準と金利の選択は重要です。③余裕を持った返済計画、住宅ローンではいくら借りられるのかではなく、いくらなら余裕をもって返せるかを考えることが大切です。
住宅会社によっては、年収などから住宅ローンで借りられる目いっぱいの金額で、見積もり価格を出してくることがあるので注意して下さい。住宅会社は、高い金額で家が売れればいいですので、あの手、この手で高い価格設定をしてきます。その金額が妥当なのか十分に考えて下さい。特に総額は強調せず、『月々はこのぐらいです』よとか、『月々にするとこのぐらいの差でしかありませんよ』とか、さも月々の支払いはほとんど変わらないことをアピールしてくることがありますが、支払い総額にすると数百万単位でことなることもあるので注意が必要です。資金計画について悩んでします場合は、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのがお薦めです。住宅会社によっては紹介してくれたり、ネット検索や街中には事務所があったりますので検討してみて下さい。ただし、住宅会社と利害があるFPには注意が必要です。独立したFPにお願いすると、適切な資金計画やアドバイスをくれます。相談については有料の場合もあるので確認してみて下さい。
共有名義
建物の名義は、負担した費用の割合で登記を行うことが原則です。もし、負担した費用の割合と異なる登記を行うと、贈与税を課税される恐れがあります。
贈与税の特例を使って、お子さんがおじいちゃん、おばあちゃんからの住宅資金贈与を受けた場合、お子さんもその分の資金を分担したものとして、建物の共有持ち分を持つことになります。また、ご両親からの資金援助で非課税枠を超える分については、ご両親も負担額に応じて共有名義にすれば贈与税はかかりません。
住宅ローンを夫婦で借りて共有名義にすれば、夫婦ともに住宅ローン控除を受けられ、将来、家を売却して利益が出たときは、同居している共有名義者1人当たり3000万円の特別控除が受けられます。
ちょっとブレイク
楽天市場でクロスバイクを家族が購入して通勤用に乗っています。
カラーはホワイト、スタイリッシュでオシャレ、14段ギアでかなり本格的、街乗りでも軽快に乗っています。これまでは、普通のママチャリでしたが、このクロスバイクに変えてから通勤時間もかなり短縮できたようです。朝の通勤時間は重要ですからね。
このデザイン、性能で2万円しないのですから驚きです。日頃クロスバイクを乗っている知人に値段を聞かれて、答えたらビックリ、もっと高い値段だと思ったそうです。知識のある人でもそのぐらいよく見えるクロスバイクのようです。
このコロナの状況で、人となるべく接触をさけるため自転車通勤は有効で、また健康的、通常の自転車より軽快に乗れて、通勤時間も短縮でき、そのうえこの値段、非常に重宝しています。
楽天市場では、定期的に楽天スーパーセールやお買い物マラソンなどが行われており、ポイントアップが期待でき、0と5のつく日や楽天イーグルスまたはバルセロナが勝利すればさらにポイント2倍アップするなど、購入するタイミングによってはさらにポイント分で実質割引になります。
また、期間限定で割引クーポンもありますので、ぜひ購入を検討し見るのはいかがでしょうか。
家を建てるための費用はいくら
諸費用
諸費用について記載しました。
以前、ある住宅会社で諸費用についてお話を聞いたことがあります。
その住宅会社は諸費用が他社に比べ非常に低く、なぜそんなに低いのか聞いてみました。
その住宅会社は、住宅を建てるだけでなく、建設会社として公共施設や大型施設、賃貸住宅などの建設も行っており、建築確認申請、地盤調査、水道・ガスの引き込みなどすべて委託せずに自分たちですることでかなり費用を抑えることができるそうです。
よくあるローコスト住宅は、建物価格は非常に安いですが、私のような素人にわかりにくい諸費用で利益を上乗せしているところもあるそうです。
結局、建物価格は安くても、諸費用で利益上乗せされていれば、最終的な購入金額は、ローコスト住宅でないところでも大きな差にはならなくなるそうです。
皆さんも、諸費用について、細かい内訳を確認してみて下さい。
住宅会社によってはざっくり諸費用としてしか見積もりに記載しないこともありますので注意して下さい。
家を建てるための費用はいくら
工事着手金
家を建てる住宅会社を決めた後、住宅会社と工事請負契約を結びますが、そのときに工事着手金を支払います。金額は住宅会社により異なりますが、一般的には工事費の10～20％と言われています。住宅会社によっては工事費がいくらであっても100万円というところもあります。住宅会社に確認する必要があります。
工事着手金は契約時に支払いとなりますので、自己資金で払う必要がありますので準備が必要です。
工事着手金を支払うと契約が成立しますので、支払い後に契約解除を希望される場合、全額返金とならないと思いますので注意して下さい。住宅会社によっては一切返金しないところもあるかもしれません、ただ、それは必ず契約書に記載がありますので、ないに越したことはないですが、契約解除につては必ず契約前に確認して下さい。
私は、ある会社で工事着手金を支払った後でも契約解除により返金はできると言われたところがありました。その会社は仮契約として工事着手金100万円を支払い、本契約する前までであれば契約解除により収入印紙代の3万円を引いた97万円を返金するとのことでした。実際にはその会社で仮契約をしませんでしたので、契約書はみておりません。そのことを他社で聞いてみると、そのようなことはしていないと言われました。一般的には仮契約というのは存在せず、すべてが本契約となりますので注意して下さい。
どのような工事着手金がどのような条件であるのかは事前に住宅会社に確認してみて下さい。
中間金
住宅会社によっては、家の骨組みと屋根ができた上棟時に中間金の支払いが発生する場合があります。建設業界では工事費の50％を支払うのが習慣となっているようですが、支払い内容については工事請負契約に記載されているので確認が必要です。住宅会社によっては中間金が発生しないこともありますので、必ず確認して下さい。
金融機関によっては中間金を融資または分割融資をしてくれるところもあります。自己資金がない場合は早めに住宅ローンの検討が必要です。ただし、その場合は別途手数料や金利がかかりますので注意して下さい。また、最近、非常に金利の安いネット銀行で融資を受けられることもあると思いますが、ネット銀行は分割融資などをせず、建物完成後の一括融資がほとんどとなりますでの利用する場合は注意が必要です。
完成後の残金
多くの住宅会社は、残金の支払いを建物の引き渡しと同時に求めてきます。しかし、金融機関は不動産登記（所有権保存登記、抵当権設定登記）がされて初めて融資実行します。その期間が約1か月ありますので、融資実行されるまでの間、つなぎ融資をして住宅会社に残金を支払うことがあります。もちろん、つなぎ融資にも別途手数料、金利がかかるので注意して下さい。
また、代理受理といって、住宅会社が直接金融機関から融資を受け取る契約にして残金決済を待ってもらう方法もあります。ただし、代理受理ができるかは住宅会社によりますので確認して下さい。
住宅費用の支払いは、契約前に必ず確認して下さい。契約後は、住宅ローン申し込み金融機関、住宅会社のそれぞれの担当者と支払い時期、金額など十分に話し合って下さい。
住宅会社が提携している金融機関（住宅会社が契約後に提示してくる場合があります）では、融通が利きやすいですが、ご自身で金融機関を探される場合は、住宅会社も融通をきかせてくれないことがありますので注意が必要です。
特に、ネット銀行は手続きが簡単で住宅ローン審査も比較的通りやすく、金利も非常に魅力的ですが、そのぶん柔軟な対応はしてくれないことが多いですので、確認してから申し込むようにして下さい。
諸費用
諸費用とは、①建築確認申請書（建築設計図の確認申請手数料）、②近隣挨拶関係費（挨拶の手土産、規模の大きな住宅では工事費の1～2％の近隣対策費が必要なことも）、③地鎮祭費用、④上棟式、竣工式費用、⑤引っ越し費用、⑥建物表題登記費用（土地家屋調査士への報酬と手数料）、⑦土地所有権移転登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記費用（司法書士への報酬と手数料）、⑧住宅ローン手数料（融資手数料または事務手数料）、⑨住宅ローン保証料（連帯保証人がいなければ保証会社に支払う、金融機関によっては不要なところもある）、⑩団体信用生命保険、特約料（現在は団体信用生命保険は返済額に含まれていることが多い、特約は別途金利上乗せとなる）、⑪火災保険料（融資には加入義務）が含まれています。
火災保険については、また別の記事で書きたいと思います。
諸費用は①～④までは住宅会社により決められているため、変わることはありません。家を建てるには⑥、⑦登記は必要となります。住宅会社や金融機関によっては指定の土地家屋調査士や司法書士となり、費用がかなりかかると思いますが、指定されない場合は手間にはなりますが、ご自身で探されると、比較的安く受けてくれる土地家屋調査士、司法書士もいます。私は実際に地元の土地家屋調査士、司法書士に見積もりを出して頂き、住宅会社の見積書の金額よりかなり割安にできました。ご自分でやる場合は、住宅会社、融資を受ける銀行に確認してみて下さい。⑧～⑩住宅ローン関係は申し込む金融機関によって異なるため、場合によっては費用を抑えることができます。
家を建てるための費用はいくら
費用の内訳
家を建てるのにいくらかかるのか、これが誰もが一番気になるところだと思います。
私はよく知りませんでした。漠然と2000万円とか2500万円とか考えていました。しかし、実際はそうではありません。
家を建てるための費用は①本体工事費（全費用の約75％）、②別途工事費（①×約20％）、③設計料（⑤×約10％）、④諸費用（⑤×約5％以上）、⑤建築工事費（①＋②）⑥工事費（①＋②＋③）というように分かれています。あくまでも目安になります。住宅会社によっては異なる場合があります。
よく、ネットやカタログ、広告などに表示されている1坪（3.3m2）当たり○○万円（坪単価）などの記載は①本体工事費のみを指している場合が多いです。実際には、それだけでは家は完成しません。また、1坪当たりの金額は各住宅会社により解釈が異なります。できるだけ金額を下げるために本来床面積に含まない部分までも含めて計算している場合もあるため注意が必要です。もし、その話が出て『うちは坪単価いくらですよ』という話が出たら、詳しく聞いてみて下さい。
本体工事費とは
建物の価格は、構造、広さ、間取り、グレード、設備（窓、キッチン、浴室、トイレ、収納など）によって大きく変わります。また、同じ仕様で建てても、場所や時期などでも異なることがあります。
構造によっては材料が異なるため建物の価格も変わります。例えば、木造住宅の全国平均坪単価（本体工事費）は約60.2万円、鉄骨造住宅の全国平均坪単価（本体工事費）は約86.6万円となっています。
住宅会社が最初に出してくる見積もり価格が本体工事費だと思います。きちんとした会社であれば、見積もり価格に内訳が記載されていますので確認してみて下さい。詳しい内訳の記載がなく、見積もり価格だけを提示してくる場合は注意が必要です。見積もり額がどこまで含まれているのかを確認し、内訳も見せてもらって下さい。住宅会社はできるだけ見積もり価格を低く見せてお客様に印象よくしようとする場合があります。特に、広さやグレード、設備などで価格を下げていることもあるので注意して下さい。
別途工事費と設計料とは
別途工事費とは①既存建物の解体費（建て替えの場合は必要）、②地盤改良工事費（埋立地などの軟弱地盤では必要）、③外構工事費（建物の外回りの費用全般）、④照明器具工事費（リビングダイニング、寝室などの照明器具、水回りの照明器具は本体工事に含まれることが多い）、⑤カーテン工事費（各窓のカーテンレール、カーテン、ロールブラインドなど）、⑥空調工事。特殊設備工事費（エアコンなどの配管、取り付け工事、床暖房や24時間換気システム、家庭内LANシステムなどの特殊な設備工事など）、⑥屋外電気工事費・屋外給排水衛生工事費（建物外部の配線・配管工事、外構の電気・給排水衛生工事）、⑦引き込み工事（上下水道、都市ガス、CATV、通信回線などの引き込み）が含まれています。
設計料とは、設計から監理業務までの対価として設計事務所に支払うものです。『設計料はかかりません』と言われる住宅会社もありますが、必ず設計、監理業務は必要ですので、費用が発生しています。その場合は、本体工事費に含めている可能性があります。また、設計事務所に依頼せず自社の社員が行うことで費用を下げていることはあると思いますが、全くコストがかかっていないということはないと思います。
別途工事費は家を建てる状況により金額が変わってきます。特に住宅会社が見積もり価格を出す場合は、やや多めに見積もっていることがあります。また、外構工事、照明、カーテンについては、住宅会社で必ずしも依頼する必要はなく、ご自身で探して依頼、購入することで費用を抑えることもできます。
設計料は、各住宅会社で決めていることですので、価格が変更となることはほとんどないと思います。ただ、決定した設計を変更する場合には別途追加費用となることがありますので注意して下さい。
中古住宅ってどうなんだ？
家作りのきっかけ
私たちははじめ、家を買うことに消極的でした。お金がかかるし、払いきれるのか不安だったので。また、今いるところは地元ではなく、ずっといるかはわかりません。親の面倒を見なければなりません。ただ、夫婦、子供2人の4人家族、アパート暮らしはそろそろ限界にきていました。
子供が大きくなるにつれ荷物が増え、子どもの成長と共に部屋が手狭になり、子供が家の中を駆け回るようになり、下の階への騒音問題が発生、トラブルになりかけています。このままでは今のアパートにはいられない。どうしても子供に音を立てないでと言いいますが、守れるはずもなく、大人もイライラ、子供もストレスになってしまっています。これでは誰も幸せではないなと思い始めました。それが私たちの家作りのスタートです。
今思えば、もう少し早く家作りについて考えればよかったなと思います。
それは、消費税増税、国や地域の補助金、住宅ローン控除、アパートの賃料、子供の成長などなど、もう少しいいタイミングで家作りができたかもしれないなと思います。今回は、きっかけはありましたが、必要に迫られた感があり、急いでしまったということです。本当に必要か否か、今が買い時なのかなど考える時間が少なかったように思います。また、高い買い物ですので、できるだけいいタイミングで買うことができれば、住宅資金や土地、家の大きさなど条件のいい家作りができるのではないかとも思います。
早くに家を建てることがいいとは思いませんが、みなさんもベストなタイミングで家作りができるように、情報収集をしていた方がいいかもしれません。
中古住宅をみてみる
そこで、まず中古物件見てみることにしました。最初から新築を考えていたわけではありませんでした。手ごろな金額で、良い物件あればいいなと、知識なく、漠然と考えていました。
とりあえず、インターネットで物件検索し、よさそうな物件を不動産に連絡してみることにしました。
不動産と一緒に、最初みたのが、奥まっている土地でしたが広さは十分、築50年の古家付きでした。昔の家なので平屋で、年数の割に家は住めなくはないかなと思いました。南向きだけど、周りには家で囲まれ、平屋であるため日当たりはあまりよくなさそうでした。
事前の情報では5年前に耐震補強工事したとのことでした。物件見学しましたが、素人にはどこを耐震工事したんだろうとわかりませんでした。
古いため値段はお手頃、トイレ、バス、キッチンをリフォームすれば住めるんじゃないの、なんて甘く考えていました。
違う日に、不動産に付き合いのあるリフォームをしている工務店を紹介してもらい、今度は工務店と一緒に再度物件を見学しました。
まずは耐震工事、工務店は本当に耐震が問題ないかわからないと言っていました。耐震が必要なところに見た目で耐震補強はされていなそうです。屋根裏、軒下すべて見てみないとわからないそうです（ちなみに工務店が確認するのに15万円ぐらいかかるらしいです）。市役所に耐震工事した記録は5年間保管義務ありますが、それ以降は廃棄され、記録が確認できず、どこを耐震工事したかわかりませんでした。工務店は仮に耐震工事が必要だとして、100万円以上はかかるかもしれないと、耐震工事をする場合、事前に申請すれば自治体から補助金がおりるそうですが、その建物に対し、生涯1回しか申請できないそうです。工務店は今回の物件は、おそらく補助金を申請して工事済みだろうと言っていました。
工務店がトイレ、バス、キッチンをリフォームすると200万円ぐらいかかりそうだと言っていました。耐震工事とリフォーム合わせると500万円ぐらいにはなりそうだとも言っていました。
リフォームをネットにあるまとめサイトで見積もりだす方法もあるが、中古物件の本を読んでみると、リフォーム会社は今非常に増えており、良い悪いがあるそうです。まとめサイトで比較して金額が最も低いところでやっても、逆に地元工務店の方が安いことが多く、ただ、その物件を理解しないでリフォームだけをするようになるため注意が必要だそうです。
工務店の人は、古い家であり、住んでいて徐々に不便となってくると、ところどころ修理が必要となり、維持費がかさむのではないかと言われていました。よく、古い家をリノベーションしてきれいにすることもできますが、すべてテレビなどと同じようにいかないようです。
電力も古い家であり20Aで、電線が細く、電力をあげることは難しく、電線自体を交換しないといけないといけないとのことでした。しかも、これもお金がかなりかかるそうです。
古い家の場合、水道管が細く、今の基準の太さの水道管に取り換える必要があるそうです。地面を掘って、新しい水道管に変えなければならないので、数十万円かかるそうです。
屋根、外壁の塗装も必要で、これも数百万円かかりそうとのことです。
昔の木造住宅であり、窓の隙間も多く、冬は隙間風で寒いだろうとのことでした。
天井はシミがあり、雨水がしみ込んでおり、木造も腐っている可能性もあります。
工務店としては、このまま住めなくはない、その場合は初期費用が掛からないが、住んでいくうちに、修理が必要になり結局費用がかさんでしまうのではないかとのことでした。
また、古い家であるためリフォームしたからと言って、どの程度この家が持つかはわからないとのことでした。すぐにダメになる可能性もあるそうです。
維持するのにお金をかけても最終的に住めなくなる可能性もあり、結果、新築を建てるのと、そんなに変わらないのではないかと言われ、私たちの条件を考えるとお薦めはできないそうです。
工務店はリフォームすれば利益になるはずでしたがデメリットについて詳しく話をしてくれました。
悪徳業者であれば、何としてでもリフォームしてもらいたいため、素人相手にうまいこと言って、その気にさせるはずだと思いますが、そんなことはなかった、非常に信頼できる方でした。
結果、この物件はやめることとしました。
もし、中古住宅を考えている方は、事前に調査し、知識をもって見た方がいいと思います。
